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分析称下半年一二线楼市快速上涨 三四线相对稳定
日期:2015-07-03

     上半年楼市回顾:

 销量逐步回升,房价局部反弹

2015年上半年,在宏观刺激力度加大特别是金融宽松的大背景下,房地产交易回升。一二线城市率先完成去库存过程,
房价止跌反弹。三四线城市由于前期库存过高、需求相对疲软,房价仍延续2014年的跌势。由于总体库存较高,开发
投资仍惯性下滑,拖累了宏观经济增速。在热点城市,投资投机者也开始提前进场。


一二线城市房价率先反弹,三四线城市房价延续调整。随着宏观刺激力度的加大,2015年5月,中国大中城市房价扭转
了自2014年5月以来的跌势,出现了一定程度的价格反弹。100个大中城市样本住宅平均价格上涨为10569元,比3月份
上涨了46元。从环比看,2015年3月,100个大中城市中,房价环比上涨的有43个,持平的有2个,环比下降的仅55个。
到2015年5月,环比上涨的城市增至48个,房价环比下降的城市降为52个。从同比看,2015年5月,房价同比下降的城
市为87个,同比上涨的城市为13个,房价突破上年同期高点的城市个数与3月份相比未发生变化。


在宏观需求刺激下,不同城市库存去化速度不一。一二线城市库存去化速度较快,房价结束调整率先反弹。三四线城市
库存仍然较高,延续2014年二季度以来的跌势。2015年3月,一线城市房价微涨,二三线城市房价齐跌。100个大中城
市中,一线城市房价指数环比上涨0.03%,同比下降1.73%;二线城市房价指数环比下降0.35%,同比下降5.58%;三
线城市房价指数环比下降0.07%,同比下降6.27%。到2015年5月,一线城市房价涨速加快,二线城市房价止跌反弹,三
线城市房价继续下跌。100个大中城市中,一线城市房价指数环比上涨1.48%,同比下降0.05%,二线城市房价指数环比
上涨0.25%,同比下降5.11%,三线城市房价指数环比下降0.35%,同比下降6.29%。


销量逐步回升,库存增速减缓。2015年下半年,中国商品住房销售量增速显著回升。2015年3月,中国商品住房累计销售
面积为16,078.80万平方米,同比下降9.8%。商品住房累计销售额为10,062.17亿元,同比下降9.1%。到2015年5月,
中国商品住房累计销售面积为31935万平方米,同比持平,表明二季度销售速度加快。商品住房累计销售额为20732亿元,
同比增长5.1%。随着销量回升,库存增速减缓。2015年3月底,中国新建商品住房待售面积42,817万平方米,同比增长
23.5%。到2015年5月底,中国新建商品住房待售面积增加至43,025平方米,同比增长21.9%,增速比3月底下降1.6个
百分点。


总体住房库存仍处高位,开发投资增速惯性下滑。由于总体住房库存水平仍处较高位,二季度开发企业主要以去库存为主,
对于投资购地积极性不高,开发投资增速惯性下降,对宏观经济增速形成拖累。2015年3月,中国商品住宅开发投资累计
额为11156.219亿元,同比增长5.9%。到2015年5月,中国商品住宅开发投资额累计为21,645.00亿元,同比增长2.9%,
增速比3月份下降3个百分点。2015年3月,中国商品住宅累计新开工面积为16,791.32万平方米,同比下降20.9%。2015
年5月,中国商品住宅累计新开工面积为35,091.00万平方米,同比下降17.6%。


政策刺激力度加大,投资投机需求进场。政府将刺激住房需求作为拉动宏观经济的重要手段,购房融资成本降低,金融杠杆
加大,支持了改善性住房需求的释放,也吸引了特大城市投资投机需求的提前进场。宏观政策刺激是促成2015年下半年住房
销售速度显著提升的重要原因。2015年1季度,中国GDP同比增速降至6.95%,为2009年2季度以来的最低点。出于对宏观经
济不景气的担忧,中央政府加大了住房需求刺激力度,住房信贷政策显著趋于宽松。

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