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徐州模型-“微刺激”绕路房地产房企 另寻股权融资通道
日期:2014-07-11

安徽合肥的一家中型房地产开发企业正在琢磨如何把房地产和金融相结合,寻找更合适的融资渠道,“不单单依靠银行贷款,在考虑多渠道的融资方式,这在业内非常普遍,比如境外上市、发债。”这家房地产开发企业的一位高层告诉经济观察报。

在经济增速放缓的压力之下,房地产行业对资金的渴求更加强烈。不过,这次房地产企业很可能还是只能看着资金从门前流过。上周召开的央行二季度会议再次强调,要“保持适度流动性,实现货币信贷及社会融资规模合理增长”。货币政策继续定向发力,承担起投资功能的资金将主要流向棚改等与民生相关的基础设施建设。

资金,资金

去年年中的流动性紧张导致不少银行收紧开发贷和个人住房贷款,这让房地产企业的资金压力加大。特别是个贷的收紧,让房地产销售雪上加霜。国家统计局数据显示,截至5月末,商品房待售面积已达53402万平方米的历史高位。

销售回款缓慢给库存量较多的房企造成压力。央行在5月召开的住房金融服务专题座谈会上要求,银行要优先满足居民家庭首次购买自住普通商品房的贷款要求,及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。“个贷非常困难,要等半年才能发下来,额度也非常少,公积金也比较紧张。”上述合肥房地产企业高层告诉经济观察报,“央行强调要保证个贷刚需,虽然感觉宽松了一些,但是银行并没有完全执行。”

“央行并没有放松信贷额度,而银行做房贷收益率太低,有限的额度可能还是会用在更高收益的资产上。”民生证券宏观研究员朱振鑫说,“放松信贷额度,银行才会有这个额度做这个事情。”

房企融资增速也出现明显放缓。彭博社发布的2014年中国房企融资数据显示,截至6月中旬,中国房企融资总额达到270.98亿美元,其中境内融资占比为42%,海外融资占比为58%。据彭博社测算,今年中国房地产融资规模增速为58%,低于往年增速水平。

另寻融资通道

今年4月以来,政府出台了包括力推棚改、引入民间资本的80个示范项目、稳外贸的新国16条在内的一系列“微刺激”政策,但明显绕开了房地产市场。

陷入融资困境的房地产企业不得不转向其它融资渠道。上述位于合肥的房地产企业正在探索发债模式。

“向房地产企业提供的贷款,可能会使银行的不良率上升引发金融风险,债券融资或者股权融资就不一样了。”朱振鑫说,“但是任何融资方式都是倾向于大企业,中小企业融资比较困难,上市不行,发债需要披露各种企业信息,所以尽管发债利率已经很低,但很多企业没有选择这条路。”

经济观察报了解到,国内部分房企仍然在争取股权融资。力高地产、阳光100置业集团、光谷联合、亿达中国等房企陆续登陆港交所。内陆房企通过IPO上市的同时,绿地集团、绿景地产、蓝光地产、青建发展等房企则筹谋借壳上市。

房地产下滑给处于结构调整关键期的中国经济,又增加了一些阵痛。国家统计局新闻发言人盛来运就一季度国民经济运行回答记者问时说,“因为房地产投资增速下滑拉低固定资产下滑0.7%。”

朱振鑫分析,“即使销售有好转,投资可能也得再等一个季度才能好起来。”

当前的宏观调整正在克制以往的投资冲动,将资金引导至棚改、基建领域,而非房地产领域,相关政策正在加速:银监会已经批准国开行成立住宅金融事业部,为棚户区改造提供资金;7月8日,国家发改委发布《铁路发展基金管理办法》,为民间资本“入铁”建立市场规则。但朱振鑫认为,“民间资本不可能占主要地位。”“‘微刺激’在延续,但在信贷方面,与房地产相关的业务,银行都比较谨慎。”银河证券首席经济学家潘向东说,“目前经济数据中比较好的就是出口,为稳增长提供了一个好基础,但要实现经济企稳还是要靠投资,房地产成交情况对房地产相关的消费和投资影响最大,未来需要重点考虑对冲掉这部分影响,将投资引导至其他领域,比如棚改、基础设施建设。”

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